תקנות מיסוי מקרקעין חדשות
מכירת דירת מגורים יחידה מיום 1.1.2014 תהיה פטורה ממס שבח אם היא "דירת מגורים מזכה" והמכירה עומדת בכל התנאים הבאים באופן מצטבר:
- המוכר הוא "תושב ישראל" או "תושב חוץ" שאין לו דירת מגורים נוספת במדינה שבה הוא תושב והמציא אישור על כך משלטונות המס במדינת התושבות שלו, למעט כשמדובר בתושב חוץ המוכר דירת מגורים הנמכרת בתמורה לקבלת שירותי בנייה בבניין שייבנה על הקרקע שעליה נמצאת דירת המגורים
- תקרת הפטור מוגבלת עד לשווי מכירה העולה על 4.5 מיליון ש"ח. שווי העולה על תקרה זו יהיה חייב במס שבח יחסי לעניין תקופת ההחזקה מיום 1.1.2014 ואילך, ביחס לכלל תקופת ההחזקה בדירה.
- אין למוכר דירת מגורים אחרת בישראל ובאזור.
- דירת המגורים הייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים מאז שהייתה ראויה למגורים.
- המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור זה.
- חלקו של המוכר הוא שליש לפחות מהזכויות בדירת מגורים הנמכרת.
- יש למוכר דירת מגורים נוספת אשר נרכשה כתחליף לדירת מגורים הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, או שדירת המגורים הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, או שחלקו של המוכר בדירת המגורים הנוספת אינו עולה על שליש .
- המוכר לא קיבל עבור דירת מגורים אחרת פטור לפי סעיף זה, בשל העובדה שדירת המגורים הנמכרת הייתה מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 ולכן אפשרה פטור לדירת מגורים יחידה לאותה דירת מגורים אחרת.
- דירת המגורים התקבלה בירושה ממוריש שהיה בן זוג, הורה או בן זוג של צאצא של המוריש ולמוריש הייתה רק דירת מגורים אחת לפני פטירתו, אף אם המוריש לא היה פטור ממס בשל המכירה אם היה בחיים בעת המכירה
- למוכר אין דירת מגורים בבעלות איגוד אשר הוא מחזיק למעלה משליש מהזכויות בו, לרבות זכויות בפירוק, זכויות לרווחים או זכויות למנות מנהלים לאיגוד, במישרין או בעקיפין, למעט דירת מגורים שהיא מלאי עסקי או דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997
- פטור זה לא יחול לעניין מוכר דירת מגורים יחידה עד ליום 31.12.2017, אשר ביום 1.1.2014 היו בבעלותו שתי דירות לפחות.
יש לשים לב שהגדרת "דירת מגורים יחידה" לצורך קבלת פטור ממס שבח שונה מן ההגדרה של "דירה יחידה" לצורך קבלת פטור ממס רכישה בכל הקשור לאחזקת הדירה באמצעות תאגיד שליחיד זכויות בו העולות על שליש. תנאי זה נדרש לצורך קבלת פטור ממס שבח אך אינו פוגע בזכות הנישום להיות פטור על חלק ממס הרכישה.
4 במכירת דירת מגורים נוספת בתקופת המעבר מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 – יינתן הפטור ממס השבח היחסי לעניין תקופת ההחזקה עד ליום 1.1.2014 רק במכירה של עד שתי דירות בלבד, כאשר לפחות אחת משתי הדירות חייבת להימכר לאחר שחלפו ארבע שנים מאז שנוצל פטור ממס במכירת דירת מגורים אחרת. בנוגע לדירות אלו, חלק השבח בגין התקופה מיום 1.1.2014 יהיה חייב במס שבח בשיעור 25% מהשבח הריאלי. לא יינתן פטור לפי סעיף זה במכירה ל"קרוב" בתמורה או שלא בתמורה. כל דירת מגורים אחרת שתימכר בתקופה זו תחויב במס שבח מלא. ההוראות האמורות יחולו גם על מכירת דירת מגורים יחידה שנותרה למוכר שהיו לו ביום 1.1.2014 שתי דירות לפחות, ולא יחולו לעניינה הוראות הפטור החלות לעניין מכירת דירת מגורים יחידה.
5 מכירת דירת מגורים נוספת מיום 1.1.2018 ואילך תהיה חייבת במס שבח בשיעור 25% על חלק השבח הריאלי היחסי לתקופת הבעלות בדירת מגורים מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה, ופטור ממס שבח מיום הרכישה ועד ליום 31.12.2013.
במאמר מוסגר אציין כי, מס השבח אף יגדל אם הדירה הושכרה למגורים, בכל מסלול שהוא. מכיוון שמנהל מס שבח נוהג תמיד להקטין את שווי הרכישה בגובה הפחת המותר בניכוי בתקופת ההשכרה. יש לציין כי לאחרונה התקבל פסק דין שהתיר לא להפחית את שווי הרכישה למרות שהנכס היה מושכר, אם יוכח שהפחת אכן לא נדרש בפועל.
6 מתן זכות במקרקעין לרבות דירת מגורים במתנה ללא תמורה מיחיד לקרובו תהא פטורה ממס רק בהעברה לבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם, וכן בהעברה לאח או אחות רק לעניין זכות שקיבלו מהורה או הורי הורה בלא תמורה או בירושה. בתחולה מיום 1.8.2013.
7 במכר דירת מגורים שהתקבלה במתנה מיום 1.8.2013 עד 31.12.2013, יינתן הפטור ממס שבח במכירה בתקופת המעבר כפוף לתקופות הצינון כפי שהיו בתוקף בחוק טרם התיקון, ויראו את נותן המתנה כמוכר לעניין תנאי המכר בתקופת המעבר עד ליום 31.12.2017. החל מיום 1.1.2014 תקופות הצינון יהיו לפי שלוש שנים אם דירת המגורים שימשה דרך קבע למגורי המוכר, או ארבע שנים אם לא שימשה למגורי קבע של המוכר.
8 פטור בגין דירת מגורים שהתקבלה בירושה ותימכר מיום 1.1.2014 ואילך, כאשר המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו או בן זוג של צאצא, ולפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, יינתן עד תקרת שווי מכירה בסך של 4.5 מיליון ש"ח. שווי מכירה מעל התקרה יחויב במס שבח יחסי רק לתקופה שמיום 1.1.2014 ואילך.
המידע לקוח מתוך אתר רשות המיסים בישראל, המידע המוצג הינו למידע ראשוני בלבד, מידע זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מומחה במיסוי מקרקעין.
בכל תהליך של רכישה או מכירה אנו ממליצים לפנות למומחה בתחום ולהימנע מתשלום מיותר.
